Wohnungspolitik: neue Bundesländer

Die Wohnungspolitik der DDR war geprägt durch staatliche Regulierung der Bautätigkeit und der Mietpreise. Aus politischen und wirtschaftlichen Motiven wurde der Neubau in industriell gefertigter Plattenbauweise favorisiert und zugleich die Erhaltung und Modernisierung der Altbausubstanz vernachlässigt. Selbstgenutztes Wohneigentum konnte nur in sehr begrenztem Maße gebildet werden. Die Mieten wurden aus sozialpolitischen Gründen niedrig gehalten. Für Altbauten galten die auf dem Niveau von 1936 eingefrorenen Mieten. Die Mieten für Neubauten wurden 1981 zentral festgelegt und lagen im Durchschnitt bei 0,45 Euro/ m2 Wohnfläche. Die Mieten waren somit weder wohnwertorientiert noch kostendeckend. Der Kostendeckungsgrad durch die Mieteinnahmen betrug nur 10 bis 15 v. H. mit der Folge, dass die Häuser aufgrund unterlassener Reparaturen vernachlässigt wurden und die Altstadtgebiete sich entvölkerten. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote von 4 v. H. wurde mit dem Verfall der Substanz erkauft.

Mit der Vereinigung der beiden deutschen Staaten am 3. Oktober 1990 wurden mit dem Einigungsvertrag die ordnungspolitischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geschaffen, damit auch im Bereich des Wohnungswesens marktwirtschaftliche Strukturen entstehen konnten.

Artikel 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages forderte die Privatisierung des ehemals volkseigenen Wohnungsbestandes und verpflichtete die Kommunen, die zunächst Eigentümer des ehemals staatlichen Wohnungsbestandes waren, ihr Eigentum in eine marktwirtschaftliche Ordnung zu überführen. Das bedeutete die Bewirtschaftung und Verwaltung des Wohnungsbestandes durch privatwirtschaftlich geführte Unternehmen und die Veräußerung an Mieter oder Kapitalanleger.

Mit dem Altschuldenhilfegesetz wurde es den Wohnungsunternehmen erleichtert, die aus DDR-Zeiten für den Neubau der Wohnungen gegebenen Staatskredite zu bedienen. Die Bundesrepublik als Nachfolge-Gläubigerin verzichtete teilweise auf die Rückzahlung der Altkredite, wenn die Unternehmen mindestens 15 v. H. ihres Wohnungsbestandes privatisierten.

Die Orientierung auf eine soziale und marktwirtschaftliche Wohnungspolitik in den neuen Ländern musste zugleich folgende Prämissen beachten: Die wohnungswirtschaftliche Ausgangslage war 1990 geprägt durch das hohe Durchschnittsalter und den schlechten Bauzustand der vorhandenen Wohnungen. Deshalb lag der Schwerpunkt der Wohnungspolitik in erster Linie in der Sanierung des Wohnungsbestandes. Das erforderte auch ein schrittweises Anheben der Mieten. Es war dringend erforderlich, privates Kapital für Wohnungsbauinvestitionen zu mobilisieren, um das Wohnungsangebot qualitativ und quantitativ zu verbessern. Ziel der Wohnungspolitik war es, einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu schaffen. Dazu mussten die Wohnungsunternehmen marktwirtschaftlich ausgerichtet werden. Außerdem musste die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum angeregt werden.

Eine soziale und marktwirtschaftliche Mietenpolitik mit dem Ziel der Überführung der staatlich kontrollierten Mieten in das marktwirtschaftliche Vergleichsmietensystem wurde mit der 1. und 2. Grundmieten-Verordnung, dem Mietenüberleitungsgesetz und der Einführung des Vergleichsmietensystems im Jahr 1998 umgesetzt. So wurden die höchstzulässigen Mieten unter Berücksichtigung der Einkommensentwicklung und der individuellen Unterstützung durch das Sonderwohngeld schrittweise erhöht. Für Neubauten und um- und ausgebaute Wohnungen galten bereits seit 1990 freie Mieten. Zur individuellen sozialen Abfederung wurde ein Wohngeldsondergesetz eingeführt, um die Mietsteigerungen sozialverträglich individuell abzufedern. Mit dem Wohngeldsondergesetz konnte die dringend erforderliche Sanierung des Wohnungsbestandes sozialverträglich durchgeführt werden.

Für die steuerliche Förderung des Wohnungsbaus wurden zunächst Sonderregelungen durch das Fördergebietsgesetz geschaffen, die am 1. Januar 1999 durch das Investitionszulagengesetz ersetzt wurden. Die großen steuerlichen Anreize im Rahmen des Fördergebietsgesetzes führten jedoch zum Teil zu einem Neubau von Wohnungen, der im Wesentlichen durch die Steuerersparnisse motiviert war und sich weniger am Markt und an der Nachfrage orientierte.

Wichtiger Bestandteil der Wohnungspolitik in den neuen Ländern war und ist die breite Unterstützung der Wohneigentumsbildung, die zunächst überwiegend durch den Neubau erfolgte und sich mittlerweile zunehmend auf den Wohnungsbestand ausrichtet.

Der soziale Wohnungsbau wurde in den neuen Ländern vorrangig und überwiegend zur Durchführung der notwendigen Instandsetzungs- und Modernisierungsinvestitionen des Wohnungsbestandes eingesetzt. Dabei wurde die Chance genutzt, die Strukturmängel des traditionellen sozialen Wohnungsbaus zu vermeiden, die durch das Kostenmietprinzip verursacht werden. Fehlbelegungen konnte durch flexible Ausgestaltung der Förderung weitestgehend vorgebeugt werden. Der Neubau von Sozialwohnungen spielte in den neuen Ländern von Anfang an eine untergeordnete Rolle. Seit Ende der 90er Jahre wird der soziale Wohnungsneubau nur noch in städtebaulich dringend erforderlichen Fällen eingesetzt.

Seit Einführung des Vergleichsmietensystems 1998 übersteigt das Angebot zunehmend die Nachfrage (Mietermarkt). Insbesondere in wirtschaftlich schwachen Regionen gibt es große Leerstände, und zwar bis zu 30 v. H. des Wohnungsbestandes. Die Ursachen dafür liegen zum einen im Verlust der wirtschaftlichen Basis in diesen Regionen. Die Zahl der Einwohner entwickelte sich sehr rückläufig durch arbeitsplatzbedingte Fernwanderungen und einen rapiden Rückgang der Geburten. Zum anderen haben aufgrund des aufgestauten Nachholbedarfes viele private Haushalte selbstgenutztes Wohneigentum gebildet und sind in das Umland der Städte abgewandert. Begleitet wurde die rückläufige Bevölkerungsentwicklung durch die hohe Sanierungs- und Bautätigkeit in den 90er Jahren mit der Folge eines zunehmenden Angebotsüberhanges.

Aufgrund dieser Entwicklung erfolgte seit 1999 eine Umorientierung in der Wohnungspolitik von Bund, Ländern und Kommunen. Zur zielgerichteten Stabilisierung und Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes ist der Rückbau oder Abriss von nicht mehr benötigten Wohnungen auf der Grundlage kommunaler Stadtentwicklungskonzepte erforderlich. Damit soll entsprechend der veränderten Nachfrage ein zukunftsorientierter Umbau der Städte angestrebt und gleichzeitig ein ausgeglichener Wohnungsmarkt langfristig gesichert werden. Diese enorme Herausforderung für die Stadtentwicklung und die Wohnungswirtschaft wird durch das Bund-/ Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ mit einem erheblichen Subventionsvolumen unterstützt.

Literaturhinweise:

  • Behrendt, J. (1992), Die Transformation einer zentralverwalteten Wirtschaftsordnung in eine Soziale Marktwirtschaft am Beispiel der Wohnungswirtschaft, Dissertation an der wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Fakultät der Universität zu Köln;
  • Expertenkommission Wohnungspolitik (1994), Wohnungspolitik für die neuen Länder, Gutachten im Auftrag der Bundesregierung, Bonn;
  • Leonhardt, K. (1996), Wohnungspolitik in der Sozialen Marktwirtschaft, Bern, Stuttgart, Wien.
Katrin Leonhardt