Veranstaltungsberichte

Zusammenspiel von Stadt und privaten Eigentümern bei Programmen der Städtebauförderung

von Mechthild Scholl
Zum vierten Seminar der Reihe „Private Eigentümer als Partner in der Stadtentwicklung“ lud die Konrad-Adenauer-Stiftung diesmal nach Essen ein. Praxis-Beispiel planerischer Umgestaltungsmaßnahmen war hier die städtebauliche Umstrukturierung in Essen-Altendorf.

Nach der Begrüßung und einem Rückblick zu den vorigen Seminaren zeigte ein gemeinsamer Erfahrungsaustausch die beachtlichen Fortschritte, die seit dem letzten Jahr durch die erlernten Moderationsmethoden erreicht werden konnten: So konnten die Kommunikation mit unterschiedlichen Institutionen aus Politik und Verwaltung deutlich verbessert werden und neue Kontakte mit Entwicklungspotentialen geknüpft werden. Besonders erfolgsversprechend erscheint zudem, dass alle Teilnehmerinnen und Teilnehmer von einer verstärkten Wahrnehmung und Einbeziehung von Haus & Grund als Interessenvertretung der privaten Eigentümer berichteten.


Gleichzeitig bleiben einige Herausforderungen bestehen, denen in Zukunft begegnet werden soll: der Umgang mit unterschiedlichen Wahrnehmungen von „externen“ und „internen“ Eigentümern, die weitere Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit, die Überzeugungsarbeit bei konservativen HuG-Vereins-Vorständen, der Wertverlust von Immobilien in schrumpfenden Regionen sowie die allgemeine Frage, wie Flauten nach Projekten überbrückt werden können.


Im anschließenden Vortrag von Torsten Weidemann, Haus & Grund Deutschland, wurden folgende Instrumente zur Stadtentwicklung vorgestellt und anlassbezogen hinterfragt, die von örtlichen Haus & Grund Vereinen umgesetzt werden:













  • persönliche Kontakte und Netzwerke
  • 4-Augen-Gespräche
  • Politik „besuchen“
  • Facebook
  • Diskussionsrunden
  • Arbeitskreise
  • Beiratssitzungen
  • Pressemitteilungen/Presseansprache
  • Veranstaltungen von H&G
  • Messestände.

Demographischer und sozialer Wandel stellen eine nachhaltige Stadt- und Entwicklungspolitik vor eine ganz besondere Herausforderung, die für private Eigentümer auch neue Möglichkeiten eröffnen. Am nächsten Seminartag informierte daher Herr Prof. Dr. János Brenner, Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), über die Vielfalt aktuellen Programme der Städtebauförderung (siehe Bundeshaushaltsplan 2013):










  • Stadtumbau Ost
  • Stadtumbau West
  • städtebaulicher Denkmalschutz Ost
  • städtebaulicher Denkmalschutz West
  • Soziale Stadt – Investitionen im Quartier
  • Aktive Stadt- und Ortsteilzentren
  • kleinere Städte und Gemeinden:

    • Zuschüsse vom Land
    • Zuschüsse von Kommunen.

Als ein für die Zusammenarbeit zwischen Kommune und privaten Eigentümern besonders gut geeignetes Instrument empfiehlt Prof. Dr. Brenner Verfügungsfonds. So sind insbesondere die Personalkosten für sog. Stadtteil-Kümmerer in Anbetracht des Auslaufs von KIQ-Modellvorhaben über die Methode „vorbereitende Planungen“ förderungsfähig.


Interessant in Bezug auf das grundsätzliche Finanzierungsprinzip der Städtebauförderung über Bund, Land und Gemeinden ist weiterhin, dass Finanzierungshilfen des Bundes den Ländern auf der Grundlage von Verwaltungsvereinbarungen zur Verfügung gestellt werden. Da der Bund keinen Einfluss darauf hat, wie die Länder ihre Programme aufstellen, werden diese auf Grundlage der Meldungen der Gemeinden erarbeitet. Eine Mitteilung, wenn Mittel erforderlich sind, ist bei der Kommune also ausdrücklich erwünscht.


Prof. Dr. Brenner rät privaten Einzeleigentümern außerdem, sich im Voraus ausreichend über unterschiedliche Verordnungen der Länder zu informieren. So kann es sein, dass mehrere Förderprogramme gleichzeitig geduldet werden oder jeweils nur eines gestattet wird.


In einem weiteren Vortrag widmete sich Prof. Dr. Brenner dem Umgang mit sog. Schrottimmobilien, die im extremsten Fall die Entstehung von Eigentümerstandortgemeinschaften behindern oder sie komplett blockieren können. Die Handlungsmöglichkeiten sind dabei situationsabhängig:








  • Eigentümer werden von der Kommune „rausgekauft“
  • Aufkauf der Immobilie durch Haus & Grund und anschließende Nutzersuche
  • Bestellung eines Vertreters von Amts wegen, wenn der Eigentümer nicht mehr handlungsfähig ist
  • Baugebot; evtl. kommunaler Zwischenerwerb, wenn der Eigentümer keine eigenen Mittel mehr hat
  • Rückbaugebot; z.B., wenn Nachbarn von Schrottimmobilien sich als Mitglieder an Haus & Grund wenden.

Zu dem Themenschwerpunkt „Kommunalpolitik und Stadtverwaltung als Ansprechpartner bei Stadtentwicklungsprojekten“ referierte der Rechtsanwalt Oliver Lind. Damit Überzeugungsarbeit im Bereich der Politik gelingt, gab der Experte folgende Tipps:










  • weniger Text und in stärkere Visualisierung investieren
  • inhaltliche Betonung von Nachhaltigkeit
  • bei mehreren Kompetenzen im Zweifelsfall bei mehreren Behörden ansetzen
  • keine vollendeten Tatsachen schaffen: mit offener Haltung einsteigen, um die Position des Gegenübers zu erfahren
  • Schwerpunkt der persönlichen Kontakte auf Planungspolitik ausrichten
  • Mediationen als Möglichkeit der Einbringung nutzen
  • Politik vor der Verwaltung ansprechen: positive Verwaltungsentscheidungen werden meist dann getroffen, wenn die politische Unterstützung bereits sicher ist.

Als ein besonderer Höhepunkt des Seminars brach die Gruppe zu einer gemeinsamen Exkursion nach Essen-Altendorf auf, wo sie im Stadtteilbüro „Treffpunkt Altendorf“ von Regina Moock, Diakoniewerk Essen, freundlich empfangen wurden. Stefan Schwarz von der Stadt Essen berichtete dort von den Entwicklungen in Essen-Altendorf, einem reinen Wohnstandort in City-Nähe, der seit einiger Zeit von strukturellen Problemen betroffen ist und daher erhebliche Leerstände aufweist.


Mit Hilfe des Programms „Stadtumbau West – Bochold/Altendorf Nord“ sowie dem engagierten Sponsoring einiger mittelständischer Unternehmen und Stiftungen konnten allerdings einige Maßnahmen zur Städtebauförderung erfolgreich umgesetzt werden. Hauptziel ist dabei eine stärkere Durchmischung der sozialen Struktur des Stadtteils, so Schwarz.


Als einen besonders innovativen Ansatz stellte Stefan Schwarz dabei das Neuordnungskonzept im Wohnquartier Amixstraße (Wohnbestände der ALLBAU AG) vor, mit den folgenden Eckpunkten:


(siehe Tabelle am Textanfang)


Während einer anschließenden Fußexkursion durch Altendorf unter der Führung von Regina Moock konnte die fast fertiggestellte Anlage mit See erkundet werden.


Weitere Stationen waren der Ehrenzeller Platz sowie die Außenbesichtigung einer Immobilie in der Markscheide, die sich noch im Umbau befindet. Der private Eigentümer berichtete den Teilnehmerinnen und Teilnehmern von seinen Erfahrungen:








  • Leerstände gaben den Anreiz zur Renovierung
  • Beratungsnetzwerk für Immobilieneigentümer IdEE Altendorf sowie Haus & Grund gaben hilfreiche Infos
  • im Vorfeld des Umbaus Überlegungen und Beratungen, welche Klientel mit der Immobilie angesprochen werden soll (Bsp. große Wohnküche: Studierende)
  • optimale Abstimmung der Renovierungsarbeiten auf die Bedürfnisse der zukünftigen Mieter (z. B. Radständer, Einbauküche, Putzdienst etc.)
  • Kontaktaufnahme mit anderen Eigentümern aus der Straße durch den Besuch des „Eigentümerstammtischs“: Austausch über Erfahrungen mit Handwerkern etc..

Am letzten Seminartag stellte Torsten Weidemann weitere für Haus & Grund relevante Förderprogramme vor:







  • wohnwirtschaftliche Förderprogramme der KFW: z.B. Zuschüsse für Mehrfamilienhäuser (Antragstellung erfordert Expertenwissen)
  • Wohnraumförderung: seit 1. September 2006 im Zuständigkeitsbereich der Länder
  • Landesförderinstitute: z.B. IBB für energiesparende Maßnahmen an Wohngebäuden
  • Kommunale Förderung: z.B. Fassaden- und Hofprogramm der Stadt Essen

Dabei ist insbesondere zu beachten, dass nicht alle Programme miteinander kombinierbar sind.


In einer abschließenden Gruppenübung wurden die Seminarinhalte noch einmal vertieft, indem anhand von 3 konkreten Beispielen passende Maßnahmenpakete erarbeitet wurden:




  • Gruppe 1: Bremer Stadthäuser mit städtebaulich wertvoller Identität, die von Fassadenverfall bedroht sind und deren Eigentümer aufgrund des Alters nur eingeschränkt handlungsfähig sind.

Maßnahmen:






    • Städtebaulicher Denkmalschutz
    • KFW 159 als Einzelmaßnahme
    • Wege der Ansprache der Stadt: Vorstellung beim Bauamt, Ansprache der Stadtteilspolitik, Ansprache des Sanierungsträgers
  • Gruppe 2: Umstrukturierung eines brachliegenden Gewerbeobjekts mit dem Ziel der Neugestaltung einer Shopping Mall.

Maßnahmen:








    • Neugestaltung der Fassade durch ASZ
    • Gestaltung des öffentlichen Raums
    • Visualisierung mit einem Architekten
    • Ansprache der Kommune: Gewerbesteuer, Zuwanderung, steigende Kaufkraft, Wohnwertverbesserung, Bürgermeistersprechstunde, Kontakt zur Verwaltung nicht vernachlässigen
    • Überzeugung der Eigentümer des Kaufhauses sowie der angrenzenden Privateigentümer (notfalls Enteignung mittels §1716)
  • Gruppe 3: Historische Altstadt von Rietberg mit dem Ziel der Leerstandbehebung und Stabilisierung der sozialen Infrastruktur.

Maßnahmen:








    • Aufwertung der Gebäude durch Umbau
    • Integriertes Stadt- und Entwicklungskonzept
    • Sicherung der Grundversorgung (Einzelhandel)
    • Alten- und Kindergerechter Ausbau
    • Finanzierung: Verfügungsfond, Stadtumbau West, städtebaul. Denkmalschutz
    • Ansprache: Stadt, ISG, Sparkasse, Handwerk

Autorin: Liesa Doktorowski