Planen, Bauen, Wohnen

Inhalt

1. Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit

2. Wohnen im Wandel: Herausforderungen und Handlungsfelder

3. Wohnen im Faktencheck: Zahlen, Daten, Trends

4. Rahmen setzen, Zukunft bauen: Wohnpolitik und Recht im Fokus

5. Publikationen, Veranstaltungen und Medienbeiträge zum Thema

smarterpix/pandionhiatus3 (links) und smarterpix/DaLiu (rechts)

Kontrast: Berlin mit Dom und Land mit Feldern & Dörfern

Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit

In den großen Städten Deutschlands kämpfen immer mehr Menschen darum, eine bezahlbare Wohnung zu finden, die nicht nur ein Dach über dem Kopf bietet, sondern auch genug Platz zum Leben und Wohlfühlen. Gleichzeitig stehen in ländlichen Regionen viele Bürgerinnen und Bürger vor anderen Problemen: Häuser und Wohnungen verlieren an Wert, ganze Orte drohen auszusterben. Der Mangel an Wohnraum in den Metropolen und die wachsende Leere auf dem Land zeigen: Wohnen ist kein Thema von morgen, sondern eine Herausforderung, die uns alle betrifft – egal ob Stadtmensch oder Landbewohner. Eine zusätzliche Herausforderung sind die steigenden Kosten: Für viele Familien und Alleinstehende sind die monatlichen Ausgaben fürs Wohnen längst zur finanziellen Belastung geworden – denn während die Mieten immer weiter steigen, bleiben die Einkommen oft gleich. Für viele rückt der Traum vom eigenen Zuhause immer weiter in die Ferne, denn das nötige Eigenkapital zu sparen, wird zunehmend schwerer.

Wohnen bewegt – und das auf vielen Ebenen. Die Konrad-Adenauer-Stiftung nimmt sich des Themas an und beleuchtet die verschiedenen Ebenen, die Wohnen betreffen. Durch Austausch mit Akteuren aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft, verschiedene Analysen und Hintergrundinformationen zu den verschiedenen Ebenen sowie einer Vielzahl an Veranstaltungen in ganz Deutschland wollen wir Impulse für eine effektive Wohnungspolitik geben.

Wohnen im Wandel: Herausforderungen und Handlungsfelder

Wohnungsknappheit und Mietpreisentwicklung

Die Bevölkerung in Deutschland ist seit 2011 um rund 2,8 Mio. gewachsen, was in Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg, München Co. eine knappe Wohnraumsituation und kräftig steigende Kauf- und Mietpreise zur Folge hatte – zusätzlich befeuert durch jahrelange Niedrigzinsen. Zwar geben Immobilienpreise zuletzt leicht nach, allerdings legten Mieten bis Januar 2025 um 8,7 % gegenüber 2020 zu. Die Wohnnebenkosten steigen angesichts von Inflation und höheren Energiepreisen ebenfalls immer weiter. Durchschnittlich entfallen 25 % des Einkommens auf das Wohnen, bei armutsgefährdeten Haushalten sind es sogar rund 45 %. Parallel zu den oben genannten Entwicklungen schrumpft der Sozialwohnungsbestand jährlich um etwa 40.000 Einheiten. Eine Verdoppelung des Neubaus wäre nötig, um den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum für alle zu sichern. Besonders von den steigenden Wohnkosten betroffen sind Haushalte von Personen mit spezifischen sozio-demografischen Merkmalen, etwa Alleinerziehende, kinderreiche Familien, Studierende sowie Menschen mit Migrationshintergrund. Gleichzeitig belasten die steigenden Kosten die meisten Haushalte und sind somit eine grundlegende Herausforderung für die Politik.

Der prognostizierte jährliche Wohnungsbedarf für die Jahre 2026 bis 2030 bleibt mit 302.000 zu errichtenden Wohnungen weiterhin über der aktuellen Baukapazität. Gleichzeitig geht die Bautätigkeit zurück, sodass der bestehende Wohnraummangel in Deutschland in den kommenden Jahren weiter zunehmen wird.

Baulandverfügbarkeit und Baukosten

Vor allem in Ballungszentren ist Baufläche knapp: Brachflächen und Baulücken müssen reaktiviert werden, während Anwohner Lärm, Verkehr und steigende Mieten fürchten. Inflation, Energiepreise und die Zinswende haben Personal-, Material- und Finanzierungskosten in die Höhe getrieben, überlastete Kapazitäten und Fachkräfte-mangel verschärfen den Engpass. Hohe Zinsen, staatliche Eingriffe und wirtschaftliche Unsicherheit dämpfen private Investitionen, verteuern den Wohnungsneubau und bremsen Angebotsausweitung und Bezahlbarkeit. Trotz eines Bauüberhangs von rund 827 000 Wohnungen (Ende 2023) bleibt unklar, wie viele Projekte tatsächlich realisiert werden, da viele Unternehmen fehlende Aufträge beklagen und Fertigstellungszeiträume sich verlängern.

Regulierungen und Bauvorgaben (z. B. energetische Standards)

Strenge regulatorische Vorgaben, energetische Maßnahmen und Normierungen, die über die Erfüllung sicherheitsrelevanter Bauvorschriften hinausgehen, verkomplizieren und verteuern den Neubau von Wohnraum. Planungs- und Genehmigungsverfahren nehmen oftmals mehrere Jahre in Anspruch. Eine ineffiziente Verwaltung und Personalmangel in Behörden verlangsamen die Verfahren zusätzlich.

Der Bau und die Betreibung von Wohn- und Nichtwohngebäuden verursacht circa 38 Prozent der nationalen und globalen Treibhausgasemissionen. Zur Erreichung der Emissionsziele sind entsprechende Maßnahmen bei der Sanierung und dem Neubau von Wohngebäuden notwendig. Dieser Zielkonflikt zwischen klimapolitischen Maßnahmen und bezahlbaren Wohnraum übt zusätzlichen Druck auf den bereits angespannten Wohnungsmarkt in Ballungszentren aus. Die im ländlichen Raum häufig erforderlichen energetischen Sanierungen führen zu erheblichen Investitionskosten, die wiederum zu höheren Immobilienpreisen beitragen und somit die Attraktivität des Wohnens in diesen Gebäuden verringern.

Wohnen im Faktencheck: Zahlen, Daten, Trends

Angebotsmieten weiterhin auf hohem Niveau

Trotz rückläufiger Immobilienpreise bleibt der Mietmarkt angespannt. Im Januar 2025 lagen die Indexmieten 8,7 Prozent über dem Niveau von 2020. Zusätzlich verteuerten sich auch die Wohnnebenkosten deutlich – getrieben durch Inflation und gestiegene Energiepreise infolge des Ukraine-Krieges.

Bevölkerungsentwicklung mit starken regionalen Unterschieden

Während wirtschaftsstarke Regionen, Großstädte und deren Umland deutliche Bevölkerungszuwächse verzeichnen, sinkt die Einwohnerzahl in vielen ländlichen und strukturschwachen Gebieten. Diese demografischen Verschiebungen wirken sich direkt auf die Wohnraumnachfrage und Mietpreise aus – Zuzug verschärft die Wohnkosten in Wachstumsregionen, während Leerstand in schrumpfenden Regionen zunimmt.

Wohnungsbau reicht nicht aus – regionale Unterschiede bei der Bedarfsdeckung

Zwischen 2021 und 2023 wurden bundesweit nur 79 Prozent des Wohnungsbedarfs gedeckt. Besonders gravierend ist die Unterdeckung in Großstädten: In den sieben größten Städten lag die Quote bei lediglich 59 Prozent, in anderen kreisfreien Großstädten bei 63 Prozent. Auch viele ländliche Regionen bleiben hinter dem Bedarf zurück – lediglich in dünn besiedelten Kreisen und in Sachsen-Anhalt wurde mehr gebaut als rechnerisch notwendig. Grafik 3 zeigt, wie stark Bautätigkeit und Wohnungsbedarf regional auseinanderklaffen.

Rahmen setzen, Zukunft bauen: Wohnpolitik und Recht im Fokus

Das komplexe Zusammenspiel zwischen Politik, Wirtschaft und Gesellschaft ist bei der Wohnungspolitik durch viele Faktoren beeinflusst. Wohnen soll bezahlbar sein und bleiben, gleichzeitig müssen marktwirtschaftliche Anreize gesetzt werden, um den Wohnungsbau zu fördern. Die Politik steht vor der großen Herausforderung geeignete Instrumente zu schaffen und einzusetzen, die Bezahlbarkeit, Klimaziele des Gebäudesektors und Wirtschaftlichkeit für Wohnungsunternehmen miteinander verbindet.

Es existieren eine Vielzahl von Maßnahmen, um bezahlbaren Wohnraum nachhaltig zu fördern. Je nach Zielgruppe, Markt und Finanzierungsmöglichkeiten sind diese jedoch unterschiedlich gut geeignet, um in einem gegebenen Wirkungszeitraum Abhilfe zu schaffen. Es braucht einen intelligenten und gut ausgewogenen Mix geeigneter Maßnahmen. Der KAS Policy Atlas „Mieten | Kaufen | Wohnen“ gibt einen Überblick über aktuelle politische Maßnahmen und ordnet ihre Wirksamkeit ein.