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Wohnungseigentumsgemeinschaften in der kommunalen Wahrnehmung

von Mechthild Scholl

Wohnungseigentumsgemeinschaften und ihre Mitglieder gehören in ihrer Gesamtheit und Vielfalt stärker in den Focus kommunaler Wohnungspolitik

Die Zahl der Wohnungseigentumsgemeinschaften wächst. Unter dem Gesichtspunkt der Kapitalbildung zur Altersvorsorge und im Sinne von Subsidiarität und Selbstverantwortung ist dies zu begrüßen und zu fördern. Große, kaum überschaubare WEGs können Kommunen jedoch auch vor Probleme stellen.

Eine wenig beachtete, gleichwohl ständig wachsende Gruppe sind die Eigentümer von Eigentumswohnungen. Ca. 10 Mio. Eigentumswohnungen gibt es aktuell in Deutschland. 2016 waren es ca. 9 Mio. Wohnungen in rund 1,8 Mio. Wohngebäuden, bei einem Gesamtbestand von 18,4 Mio. Wohnge­bäuden mit 40,5 Mio. Wohnungen. Damit sind Wohnungsei­gen­tümerge­mein­schaf­ten nach Privatpersonen die zweitgrößte Wohneigentümergruppe in Deutschland.
(Quelle: baulinks.de, „Wohnen im Eigentum e.V.“;  s. auch Graphik rechts)

Rechtliche Basis solcher Wohnungseigentümergemeinschaften bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses wurde im Jahr 1951 erlassen, um den dringend notwendigen Wohnungsbau zu stärken und breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb eines „Eigenheims“ zu ermöglichen. Diese Ziele haben nichts an ihrer Aktualität verloren. Jedoch haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG verändert: Aufgrund des demografischen Wandels steigt das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Für die Erreichung der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Neben den Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur energetischen Sanierung verlangt auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz.
​​​​​​​(Quelle: Einführung zum Gesetzentwurf, verabschiedet am 17.9.2020; Hervorhebungen: M. Scholl)

Wohnungseigentum stellt sich sehr vielfältig dar: Neben Stadthäusern in zentraler Lage gibt es Doppelhäuser und Reihenhauszeilen, die als Wohnungseigentumsgemeinschaften konzipiert wurden, sowie große Wohnanlagen mit mehreren hundert bis hin zu tausend Wohnungen (s. auch unten rechts).

Das Wohnungseigentum ist eine Mischform aus Alleineigentum an der Wohnung (Sondereigentum) und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum). Diese Mischform bedeutet, als EigentümerIn Mitglied einer Gemeinschaft zu sein, die dem Mitglied bestimmte Rechte einräumt, ihm aber gleichzeitig auch Pflichten auferlegt.

Bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetz 1951 bestimmten noch Gebäuderuinen, provisorisch gesicherte Wohngebäude und Trümmerberge das Bild vieler deutscher Innenstädte. Im ersten Jahrzehnt nach Verabschiedung des Gesetzes bestand kein großes Angebot und wohl auch keine große Nachfrage nach Eigentumswohnungen; die staatliche Förderung konzentrierte sich auf den Mietwohnungsbau und Einfamilienhäuser. Erst in den 60er und 70er Jahren wuchs die Zahl der Eigentumswohnungen langsam, dann aber stetig. 1982 – also nach 30 Jahren – waren gerade einmal 1,5 Mio. Wohnungen als Eigentumswohnungen ausgewiesen. 2011 – also nach weiteren 30 Jahren – besaßen private Haushalte 6,4 Mio. Eigentumswohnungen, das waren etwa 16 % aller Wohnungen in Deutschland.
​​​​​​​(Quelle: „Wohnen im Eigentum e.V.“)

Die wachsende Anzahl und die große Heterogenität (s.o.) der Wohnungseigentumsgemeinschaften macht es oft schwierig, die an sich sehr erstrebenswerte Wohnform effektiv, wirtschaftlich sinnvoll, und an den gesamtgesellschaftlichen Belangen orientiert (s.o.) zu organisieren.

Bürger haben Wohneigentum auch im Rahmen der sog. Mieterprivatisierung erworben, als kommunale und andere (ehemals) öffentliche Wohnungsunternehmen ihre Wohnungsbestände ganz oder teilweise verkauft haben. Dies ist einerseits im Sinne einer Erhöhung der Eigentumsquote zu begrüßen, stellt andererseits jedoch Einzeleigentümer heute z.T. vor Probleme. Nicht zuletzt deshalb sollten Wohnungseigentumsgemeinschaften und ihre Mitglieder in ihrer Gesamtheit und Vielfalt stärker in den Focus kommunaler Wohnungspolitik rücken.

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